상가 벽을 터도 될까? 두 칸을 하나로 사용할 때 확인해야 할 사항

상가를 운영하다 보면 처음 계약한 공간이 부족해지는 시점이 옵니다. 마침 옆 호실이 비어 있다면 임차인 입장에서는 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.

“옆 상가까지 계약해서 가운데 벽을 터고 하나의 매장으로 사용하면 되지 않을까?”

실제 공사만 놓고 보면 벽 일부를 철거하고 바닥과 천장 마감을 연결하는 비교적 단순한 작업처럼 보일 수 있습니다. 하지만 상가와 상가 사이의 벽은 단순한 인테리어 칸막이가 아닐 수 있습니다. 내력벽이거나 방화구획을 위한 벽일 수 있고, 두 호실의 소유자가 다르거나 건축물대장상 각각 별도의 전유부로 등록되어 있을 수도 있습니다. 따라서 옆 상가를 추가로 임차했다고 해서 바로 벽부터 철거해서는 안 됩니다.

결론부터 말하면, 벽이 내력벽인지 비내력벽인지보다 방화구획 여부와 건축법상 대수선 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

이번 글에서는 두 호실을 하나의 매장으로 확장해 사용하려는 경우, 공사 전에 무엇을 확인해야 하는지 건축 실무 관점에서 정리해 보겠습니다.

두 호실을 연결하면 모두 ‘합병’일까?

상가 두 칸 사이의 벽을 철거하고 하나의 매장처럼 사용하는 것을 흔히 ‘상가 합병’이라고 부릅니다.

다만 실무에서는 다음 두 가지를 구분해야 합니다.

공간만 연결해서 사용하는 경우

건축물대장과 등기부상으로는 각각 별도의 호실을 유지하면서, 내부 경계벽 일부를 철거해 하나의 영업장처럼 사용하는 방식입니다. 임차인이 옆 호실을 추가로 계약해 매장을 확장할 때 자주 검토하는 형태입니다.

건축물대장상 전유부까지 합치는 경우

집합건축물대장에 각각 등록된 두 전유부분을 하나로 합쳐 새로운 전유부로 정리하는 방식입니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제17조에 따라 소유자가 전유부 변경 신청을 해야 하며, 해당 층의 평면도와 단위세대평면도, 건물 등기사항증명서 등의 서류가 필요합니다.

벽을 터서 공간을 연결하는 것과 건축물대장상 호실을 하나로 합치는 것은 같은 문제가 아닙니다. 매매·담보·분양 단위까지 하나로 정리하려는 경우가 아니라면, 임차인이 내부를 연결해 사용하는 단계에서는 전유부 합병까지 반드시 진행해야 하는 것은 아닐 수 있습니다.

합병과 분할은 무엇이 다를까?

두 호실을 하나로 합치는 경우와 하나의 큰 상가를 두 칸으로 분할하는 경우는 벽을 설치하거나 철거한다는 점에서 비슷해 보이지만 검토 방향은 다릅니다.

가장 먼저 경계벽의 성격을 확인해야 합니다

상가 두 칸 사이의 벽을 철거할 때 가장 먼저 확인할 사항은 그 벽이 어떤 역할을 하고 있는지입니다.

현장에서 벽의 두께나 재료만 보고 내력벽 여부를 단정하기는 어렵습니다. 벽돌이나 블록으로 시공된 두꺼운 벽이라고 해서 모두 내력벽인 것은 아니며, 가벼워 보이는 마감 내부에 구조체나 방화구획이 숨어 있을 수도 있습니다.

확인은 일반적으로 다음 자료를 통해 진행합니다.

• 건축물 현황도 및 사용승인 도면
• 구조도면과 구조계산서
• 현장 벽체 위치와 기둥·보의 관계
• 벽체 재료와 두께
• 방화구획도와 소방 관련 도면

도면이 남아 있지 않거나 실제 현장과 도면이 다르면 마감 일부를 철거해 벽체 구성을 확인하거나, 필요한 경우 구조기술자의 검토를 받아야 할 수도 있습니다.

내력벽은 작은 철거라도 대수선 여부를 먼저 검토해야 합니다

「건축법 시행령」 제3조의2 제1호는 내력벽을 증설하거나 해체하는 행위, 또는 내력벽의 벽면적을 30㎡ 이상 수선·변경하는 행위를 대수선의 범위로 규정합니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 내력벽의 ‘해체’에는 면적 하한이 없습니다. 작은 출입구 크기의 개구부를 만드는 것이라도, 내력벽을 해체하는 행위에 해당한다면 대수선 여부를 검토해야 합니다. 30㎡ 기준은 ‘수선 또는 변경’에 적용되는 기준이지 해체에 적용되는 기준이 아닙니다.

임차인이 임대인에게 구두로 동의를 받았다고 해도 건축법상 절차가 면제되는 것은 아닙니다. 임대인의 공사 동의와 건축법상 허가·신고는 별개의 문제입니다.

비내력벽이라도 방화구획을 위한 벽이라면 ‘임의로’ 철거할 수 없습니다

경계벽이 비내력벽이라면 내력벽 철거에 따른 대수선 문제는 줄어듭니다. 그렇다고 해서 신고나 검토 없이 바로 철거해도 된다는 뜻은 아닙니다.

「건축법 시행령」 제3조의2는 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 행위도 대수선에 포함합니다. 구조적으로 하중을 부담하지 않는 비내력벽이라도, 방화구획을 형성하고 있다면 임의로 철거할 수 없습니다. 방화구획이 왜 중요한지는 [상가 인테리어 중 방화문을 없애도 될까? 방화구획 훼손이 문제가 되는 이유]에서 자세히 설명했습니다.

「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제14조에 따르면, 10층 이하의 층은 원칙적으로 바닥면적 1,000㎡ 이내마다 구획하며 스프링클러 등 자동식 소화설비가 설치된 경우에는 3,000㎡ 이내마다 구획합니다. 다만 방화구획은 면적 기준 외에도 층별 구획, 용도별 구획, 수직관통부 구획 등이 적용될 수 있으므로 호실 면적만으로 판단해서는 안 됩니다.

비내력벽이라도 다음에 해당할 수 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.

• 복도나 피난통로를 구분하는 벽
• 다른 소유자의 전유부분과 접한 경계벽
• 공용부분에 포함되는 벽
• 임대차계약이나 관리규약상 철거가 제한된 벽

내력벽 여부는 첫 번째 확인 사항일 뿐, 최종 판단 기준은 아닙니다. 두 호실 사이의 벽이 방화구획선과 겹치는지는 평면도만 보고 판단하지 말고 방화구획도와 사용승인 도서를 함께 확인해야 합니다.

두 호실의 소유자가 같은지도 확인해야 합니다

두 상가를 모두 한 임차인이 사용한다고 해도 각 호실의 소유자가 다를 수 있습니다. 임대차계약을 각각 체결했다고 해서 두 호실 사이의 벽을 철거할 권한까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

벽체가 어디에 속하는지에 따라 양쪽 호실 소유자, 건물 관리단, 관리사무소 또는 상가 관리업체, 대수선 행위 신청권자 등의 동의가 필요할 수 있습니다. 특히 집합건물에서는 전유부분 사이의 벽이 구조나 이용 형태에 따라 공용부분으로 판단될 가능성도 있으므로, 임차인과 한쪽 임대인의 판단만으로 공사를 진행해서는 안 됩니다.

공사 전에는 최소한 다음 내용을 서면으로 남기는 것이 안전합니다.

• 두 호실 사이 경계벽 철거에 대한 동의
• 공사 범위와 복구 범위
• 임대차 종료 시 원상복구 의무
• 구조 및 방수·소방 문제 발생 시 책임
• 관리단 또는 관리사무소 승인 여부

두 호실의 계약기간이 다르다면 한쪽 임대차계약만 먼저 종료되는 상황도 미리 고려해야 합니다.

두 공간의 용도가 같은지 확인해야 합니다

두 호실을 연결하기 전에 건축물대장상 용도도 확인해야 합니다. 예를 들어 기존 호실은 음식점으로 사용하고 있지만 옆 호실은 사무소나 소매점으로 등록되어 있을 수 있습니다.

두 호실을 합치면서 전체 영업장 면적이 법령상 특정 기준을 넘는 경우도 있습니다. 각 호실을 따로 볼 때는 설치 대상이 아니었던 시설이, 하나의 영업장으로 연결되면서 설치 대상이 될 수 있습니다. 용도변경 절차가 필요한지는 [음식점·카페 창업 전 필수 확인! 건축물 용도변경과 영업신고 절차]를 참고해 보세요.

벽 철거 가능 여부만 확인하고 공사를 시작해서는 안 됩니다. 확장된 전체 면적을 기준으로 부설주차장·장애인 편의시설·정화조·소방시설·직통계단·화장실 설치 기준과 영업신고 면적을 다시 검토해야 합니다.

기존 출입구를 변경할 계획이라면 피난도 함께 검토해야 합니다

두 호실을 연결하더라도 기존 출입구를 모두 그대로 사용하는 경우에는 큰 문제가 없는 경우도 있습니다. 그러나 확장 공사 과정에서 한쪽 출입구를 막거나 창고·진열공간으로 변경하는 등 기존 피난계획을 변경하려는 경우에는 별도의 검토가 필요합니다.

출입문 밖이 안전한 통로나 지상으로 이어지는지, 피난거리에 영향을 주지는 않는지, 방화문이나 방화구획 기능이 저하되지 않는지도 함께 확인해야 합니다.

또한 기존에 설치된 방화문을 철거하거나 상시 개방 상태로 사용하는 경우에는 피난과 방화구획에 영향을 줄 수 있습니다.

다중이용업소라면 내부 구조와 피난계획이 변경되는 만큼 기존 안전시설등 완비증명서의 적용 여부도 관할 소방서에 사전 확인하는 것이 좋습니다. 완비증명서 절차가 궁금하다면 [안전시설등 완비증명서 발급방법과 절차와 현장 확인 체크포인트]를 참고해 보세요.

천장 속 설비도 함께 확인해야 합니다

경계벽을 철거하면 스프링클러·감지기, 전기, 냉난방·환기, 가스 배관까지 각 호실에 분리되어 있던 설비 계통을 다시 검토해야 합니다. 특히 소방설비는 벽이 없어진 변경된 평면을 기준으로 헤드와 감지기 위치를 재검토해야 하는 경우가 많습니다. 전기 용량, 냉난방·배기량, 가스 배관 경로도 확장된 영업장 기준으로 함께 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장도 반드시 하나로 합쳐야 할까?

단순히 내부를 연결해 사용하는 것인지, 전유부분 자체를 법적으로 합병하려는 것인지에 따라 절차가 달라집니다.

집합건축물대장의 전유부 합병은 원칙적으로 건축물 소유자가 신청하는 절차입니다. 임차인이 두 호실을 연결해 영업하고 계약 종료 후 다시 벽을 복구할 계획이라면 전유부 합병 없이 각각의 호실을 유지하는 사례도 있습니다. 반대로 소유자가 장기적으로 하나의 부동산 단위로 사용하거나 처분하려는 경우에는 대장 합병과 등기 절차까지 검토할 수 있습니다.

벽을 철거했다고 해서 건축물대장과 등기부가 자동으로 하나가 되지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

실제로 검토했던 두 호실 연결 현장 사례

실무에서 검토했던 현장 중에도 비어 있던 옆 호실을 추가로 임차해 매장을 넓히려는 사례가 있었습니다.

두 점포는 같은 층에 나란히 붙어 있었고, 두 호실 사이의 벽 일부를 철거해 하나의 동선으로 연결하고자 했습니다. 공사 전 기존 사용승인 도면과 구조도면을 먼저 대조하고, 외관상 경량벽처럼 보이는 벽체도 천장 내부를 열어 방화구획 여부를 확인한 뒤 공사 범위를 결정했습니다.

결과적으로 철거하려는 부분은 주요 구조부에 해당하지 않았고 방화구획을 형성하는 벽도 아니었습니다. 두 호실을 연결한 뒤에도 피난 동선과 출입구를 유지할 수 있어 큰 행정적 문제 없이 공사를 진행할 수 있었습니다.

하지만 이것은 사전 확인이 있었기 때문에 가능한 결론이었습니다. 겉으로 비슷해 보이는 다른 현장이라도 벽의 성격이나 건물 조건이 다르면 결론은 달라질 수 있습니다.

두 호실 합병 전 확인 순서

1단계. 건축물대장 확인

• 두 호실의 정확한 호수, 용도, 전유면적, 소유자
• 위반건축물 표시 여부

2단계. 기존 도면 확인

• 건축물현황도 및 사용승인 평면도
• 구조도, 방화구획도, 소방도면

3단계. 현장 확인

• 벽체 위치·재료, 기둥·보의 위치
• 천장 내부 구조, 방화문과 셔터
• 스프링클러·감지기, 전기·가스·환기설비

4단계. 행정 절차 검토

• 대수선 허가 또는 신고 대상 여부
• 용도변경 필요 여부
• 소방시설 변경 및 영업신고 변경 여부
• 건축물대장 전유부 합병 여부

5단계. 관계자 동의 확인

• 양쪽 임대인 동의, 관리사무소 승인, 관리단 규약
• 원상복구 범위, 공사 책임 주체

계약서에는 원상복구 범위를 구체적으로 적어야 합니다

두 호실을 연결해 사용하다 한쪽 계약이 종료되면 경계벽을 다시 설치해야 할 가능성이 큽니다. ‘원상복구한다’고만 적어 두면 복구 범위를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

경계벽 재설치 여부, 방화구획 성능 확보 여부, 전기·소방설비 분리 여부, 복구 공사비 부담 주체를 미리 서면으로 정해 두는 것이 좋습니다. 철거 전 기존 벽체 구성과 설비 위치를 사진과 도면으로 기록해 두는 것도 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 원상복구 범위에 대한 자세한 내용은 [상가 원상복구, 어디까지가 임차인 책임일까? 계약 전에 확인해야 할 사항]을 참고해 보세요.

반대로 큰 상가를 두 칸으로 나누는 경우는 무엇이 다를까?

분할은 벽만 세워 공간을 나누는 것으로 끝나지 않습니다. 각 공간이 독립된 점포로 사용되려면 출입구, 피난 동선, 전기와 설비, 소방시설 등이 각각 적합한지 검토해야 합니다. 건축물대장상 전유부까지 분할하려면 소유자가 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제17조에 따라 집합건축물대장 전유부 변경 신청을 해야 합니다.

합병과 분할은 한쪽이 다른 쪽의 단순한 반대 절차라고 보기 어렵습니다.

상가 분할 전 체크리스트

• □ 양쪽 호실의 건축물대장을 확인했는가?
• □ 두 호실의 건축물 용도가 같은가?
• □ 철거할 벽이 내력벽인지 확인했는가?
• □ 내력벽이라면 해체 또는 개구부 설치에 대한 구조 검토를 받았는가?
• □ 방화벽 또는 방화구획을 위한 벽인지 확인했는가?
• □ 양쪽 소유자의 서면 동의를 받았는가?
• □ 관리사무소 또는 관리단의 승인이 필요한지 확인했는가?
• □ 대수선 허가·신고 대상 여부를 검토했는가?
• □ 확장 후 전체 면적을 기준으로 용도변경 여부를 검토했는가?
• □ 피난거리와 출입구 조건을 확인했는가?
• □ 스프링클러·감지기 등 소방시설 변경을 검토했는가?
• □ 전기·냉난방·환기·가스 용량을 확인했는가?
• □ 영업신고나 완비증명서 변경 여부를 확인했는가?
• □ 임대차 종료 시 원상복구 범위를 서면으로 정했는가?
• □ 건축물대장 전유부 합병이 필요한지 검토했는가?

벽을 철거하기 전에 먼저 확인해야 할 것

두 호실을 하나로 연결하는 공사는 겉으로 보면 벽 하나를 철거하는 인테리어 공사처럼 보입니다. 하지만 실제 현장에서는 그 벽이 내력벽인지, 방화구획을 형성하고 있는지, 공용부분에 해당하는지에 따라 검토해야 할 내용이 크게 달라집니다.

특히 임차인이 옆 호실까지 추가로 계약한 경우에는 “두 공간을 모두 사용할 수 있으니 가운데 벽도 철거할 수 있겠지”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 임대인의 동의와 건축법상 공사 가능 여부는 별개의 문제이고, 공사 후에는 소방·피난·전기·설비와 원상복구까지 이어서 생각해야 합니다.

실무에서 가장 놓치기 쉬운 부분은 벽을 철거할 수 있는지부터 묻는 것입니다. 그보다 먼저 확인해야 할 것은 그 벽이 건물에서 어떤 역할을 하고 있는지입니다. 계약을 체결하고 인테리어 업체에 공사를 맡기기 전에 기존 도면과 건축물대장, 현장 상태를 함께 확인해 두면 공사 중 뒤늦게 문제가 발견되는 상황을 상당 부분 피할 수 있습니다.

FAQ : 자주 묻는 질문

참고 법령 가이드

1. 대수선의 범위 — 내력벽 및 방화구획

• 관련 법령 : 건축법 시행령 제3조의2

참고 : 내력벽을 증설하거나 해체하는 행위, 또는 내력벽의 벽면적을 30㎡ 이상 수선·변경하는 행위를 대수선으로 규정합니다. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 행위도 대수선에 포함됩니다. 내력벽 해체에는 면적 하한이 없으므로 작은 개구부 설치라도 대수선 여부를 먼저 검토해야 합니다.

2. 방화구획 설치기준

• 관련 법령 : 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조

참고 : 10층 이하의 층은 원칙적으로 바닥면적 1,000㎡ 이내마다 방화구획을 설치해야 하며, 스프링클러 등 자동식 소화설비가 설치된 경우에는 3,000㎡ 이내마다 구획합니다. 면적 기준 외에도 층별·용도별·수직관통부 구획 등 추가 기준이 함께 적용됩니다.

3. 집합건축물대장 전유부 변경

• 관련 법령 : 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제17조

참고 : 집합건축물의 전유부분을 분할하거나 두 개 이상의 전유부분을 합병하려는 경우 소유자가 전유부 변경 신청을 해야 합니다. 신청 시 해당 층의 평면도와 단위세대평면도, 건물 등기사항증명서 등을 첨부해야 합니다.

※ 이 글은 일반적인 건축 실무 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 개별 건축물의 구조, 용도, 소방시설, 관할 행정기관의 판단에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으며, 이 글의 내용이 특정 현장에 대한 법적 판단이나 건축 설계 업무를 대체하지 않습니다. 공사 전 건축사 또는 관할 행정기관에 개별 확인하시기 바랍니다.

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