“구청에서 위반건축물 통보를 받았는데, 곧 양성화 특별법이 통과됐다던데 그냥 기다리면 해결되는 것 아닌가요?” 위반건축물 상담을 하다 보면 건물주·임차인분들에게 가장 많이 듣는 질문입니다. 특히 최근 2026년 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 관련 이슈가 다시 주목받으면서, 많은 분들이 시간만 지나면 자동으로 합법화되는 것 아니냐는 기대를 갖고 계십니다.
작년에 매매를 앞두고 검토했던 현장입니다. 1980년대 후반 준공된 3층 근린생활시설 건물이었는데, 연면적은 약 420㎡ 규모였습니다. 건물주는 옥상에 약 25㎡ 규모의 창고가 있다는 사실만 알고 있었습니다. 수십 년 전부터 사용해 온 공간이라 별다른 문제가 없을 것으로 생각했지만, 건물 매도를 진행하던 중 매수인 측 금융기관의 담보 심사 과정에서 해당 창고가 건축물대장에 없는 무단 증축 부분이라는 사실이 확인됐습니다.
건물주 입장에서는 오랫동안 별다른 제재 없이 사용해 온 공간이었기 때문에 위반건축물이라는 인식 자체가 없었던 상황이었습니다. 실제 현황을 검토해보니 해당 증축 부분은 건폐율과 용적률, 구조 안전 측면에서 큰 문제가 없었고, 건축물 현황을 반영한 도면 정리와 관련 행정 절차를 거치면 사후 인허가를 검토할 수 있는 상태였습니다.
이 사례처럼 위반건축물이라고 해서 모두 철거 대상이 되는 것은 아닙니다. 반대로 오래된 건물이라고 해서 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 결국 현재 시점의 법령과 기준을 충족할 수 있는지가 적법화 가능성을 판단하는 기준이 됩니다. 상가·카페·음식점·운동시설처럼 실제 영업과 임대수익이 연결되는 상업용 건물에서는 위반 사실을 모르고 지내다가 매매나 대출, 임대차 과정에서 뒤늦게 문제가 확인되는 경우도 적지 않습니다.
시리즈 1편에서 위반건축물이 자금과 시간을 어떻게 묶어버리는지 확인하셨다면, 이번 2편에서는 실제 실무에서 위반건축물을 해결하는 방식인 ‘사후 인허가(실무상 추인)’와 양성화의 차이를 정리해 보겠습니다.
양성화 vs 사후 인허가(추인), 무엇이 다를까요
결론부터 말씀드리면, 실무에서는 완전히 다른 개념입니다. 이 차이를 이해하지 못하면 잘못된 기대만 가지고 시간을 허비하게 되는 경우가 많습니다.
양성화 (특정건축물 정리에 관한 특별조치법)
양성화는 국가가 일정 기간 동안 한시적으로 운영하는 특별조치 성격의 제도입니다. 일정 요건을 충족하는 경우, 현행 건축법 기준에 일부 미달하더라도 적법 상태로 정리할 수 있도록 허용하는 방식입니다.
2026년 5월 국회 본회의를 통과한 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법‘(법률 제21820호)이 6월 16일 공포되며 양성화 이슈가 다시 주목받고 있습니다. 이 법은 공포 후 6개월이 지난 2026년 12월 17일 시행되며, 시행일로부터 18개월간 한시적으로 효력을 가집니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행한 바 있어, 이번이 약 12년 만의 재시행입니다.
다만 실무적으로는 중요한 한계가 있습니다. 이번 특별조치법의 적용 대상은 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 건축물로 한정되어 있습니다. 구체적으로는 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택(165~330㎡는 지자체 조례에 따름), 연면적 660㎡ 이하 다가구주택, 그리고 근린생활시설로 허가받았으나 실제로는 주택으로 사용 중인 건축물입니다.
즉, 상가나 근린생활시설로 실제 영업 중인 상업용 건물은 이번 특별조치법의 적용 대상에서 제외됩니다. 카페·음식점·운동시설처럼 실제 영업 목적으로 사용되는 근린생활시설은 이 한시적 양성화 혜택을 받을 수 없다는 의미입니다. 따라서 상업용 건물에서는 양성화만 기다리기보다, 현재 법 기준으로 적법화 가능성을 검토하는 접근이 현실적입니다.
사후 인허가 (실무상 ‘추인’)
실무에서 흔히 말하는 ‘추인’은 이미 위반 상태가 된 건축물을 현행 법령과 기준에 맞게 보완한 뒤, 사후적으로 허가·신고·용도변경 등의 절차를 진행하는 과정을 의미합니다. 다만 ‘추인’이라는 표현 자체가 건축법상 독립된 법정 절차를 의미하는 것은 아닙니다. 실제 현장에서는 건축허가, 신고, 시정명령 이행, 용도변경 등이 복합적으로 진행되는 경우가 많으며, 이를 통칭해 실무상 ‘추인’이라고 부르는 경우가 많습니다.
실무에서는 건축법, 주차장법, 하수도법, 소방 관계 법령 등 관련 기준을 종합적으로 검토한 뒤 적법화 가능성을 판단합니다. 위반건축물이라 하더라도 아래 기준을 충족할 수 있는 경우에는 사후 인허가 절차가 검토되는 경우가 있습니다.
- 건폐율·용적률 충족
- 주차장 확보 기준 충족
- 구조 안전 기준 충족
- 소방·피난 기준 충족
- 정화조 및 오수 처리 기준 충족
반대로 이 기준을 충족하지 못하는 경우에는 일부 철거 또는 원상복구 가능성도 함께 검토해야 합니다. 앞서 말씀드린 옥상 증축 사례가 바로 기준을 충족해 사후 인허가로 풀린 경우였습니다.
실전 사례 : 해결되는 경우와 안 되는 경우
이론보다 실제 사례를 보면 어떤 건물이 해결 가능하고, 어떤 건물이 원상복구 대상이 되는지 훨씬 이해가 쉽습니다.
해결된 사례 : 1층 테라스 무단 증축과 카페 용도변경
1층 일반음식점 임차인이 외부 테라스에 섀시와 지붕을 설치해 영업 공간을 확장한 상태였는데, 이후 새로운 임차인이 베이커리 카페로 용도변경 및 영업신고를 진행하는 과정에서 위반건축물 문제가 확인된 현장이 있었습니다. 다행히 해당 건물은 건폐율·용적률·대지 안 공지 기준에 일부 여유가 있어, 건축사를 통해 기존 증축 면적을 반영한 도면 재작성과 기준 검토가 진행됐습니다. 이행강제금 부과 및 시정 절차를 거친 뒤, 증가한 면적에 맞춰 정화조 용량과 오수 처리 기준을 재검토하고 필요한 보완 공사를 마쳐 관련 인허가 절차를 마무리할 수 있었습니다. 결과적으로 정상적인 임대와 영업신고가 가능해지면서 건물 활용 가치도 개선됐습니다.
원상복구로 끝난 사례 : 필로티 주차장 무단 용도변경
반대로 다세대주택 1층 필로티 주차장 일부에 가벽을 설치해 무단으로 소매점을 운영하다 구청 단속 과정에서 위반건축물로 적발된 사례도 있습니다. 건물주는 이행강제금을 납부하고 적법화 절차를 진행하기를 원했지만, 문제는 주차장이었습니다. 주차장 공간을 상가가 점유하면서 주차장법 시행령 제6조 및 [별표 1] 기준상 필요한 부설주차장 확보 요건을 충족할 수 없었습니다. 인근 토지를 추가 확보하는 방안도 검토했지만 현실적인 비용 부담이 지나치게 컸습니다. 결국 건축법 위반뿐 아니라 주차장법 기준까지 동시에 충족하지 못하는 상황으로 판단되어, 가벽 철거 및 원상복구로 마무리될 수밖에 없었습니다.
이 두 사례를 비교해 보면, 결국 핵심은 ‘법 위반 여부’ 자체보다 ‘현재 기준으로 물리적 해결이 가능한가’에 있다는 걸 알 수 있습니다.
위반건축물 적법화 가능성, 우선 확인할 것들
실무에서는 위반건축물 문제를 단순 법률 문제가 아니라 현재 기준으로 물리적 해결이 가능한 건물인가의 관점에서 먼저 판단합니다. 특히 상업용 건물은 주차장·피난·방화·구조·정화조 기준이 동시에 검토되는 경우가 많습니다. 아래 항목을 우선 확인해보셔야 합니다.
건폐율·용적률 초과 여부 : 불법 증축 면적을 포함했을 때 법정 건폐율·용적률 한도를 넘지 않아야 합니다. 초과하는 경우에는 일부 철거 또는 면적 조정이 필요할 수 있습니다.
주차장 확보 가능 여부 : 상가 용도변경이나 면적 증가 시 가장 많이 문제가 되는 부분입니다. 추가 주차 대수를 확보할 공간이 없으면 적법화 자체가 어려워지는 경우도 많습니다.
정화조·오수 처리 용량 : 카페·음식점·운동시설은 정화조와 오수 처리 기준이 강화되는 경우가 많습니다. 특히 면적 증가가 함께 발생했다면 재검토가 필요합니다.
구조·소방 기준 충족 여부 : 최신 소방·피난·방화구획 기준이나 구조 안전 기준에 미달하는 경우에는 별도의 보강 공사가 필요할 수 있습니다.
결론
상업용 상가나 근린생활시설 건물주라면, 실현 가능성이 불확실한 양성화 특별법만 기다리는 전략은 리스크가 클 수 있습니다. 시간이 지날수록 이행강제금은 누적되고, 영업신고 제한이나 임차인 확보 문제로 인해 공실 위험까지 이어질 가능성이 있습니다. 앞서 말씀드린 옥상 증축 사례처럼, 정작 본인은 위반건축물인지조차 모르고 있다가 매매나 대출 단계에서 뒤늦게 알게 되는 경우가 현장에서는 적지 않습니다. 막상 검토해보면 사후 인허가로 충분히 해결되는 경우도 많은데, 그 사실을 모른 채 위반 상태인지도 모른 채 시간만 흘려보내는 셈입니다.
실제로 상담을 진행하다 보면 건물주분들이 가장 많이 놓치는 부분은 ‘위반건축물 여부’ 자체가 아니라 ‘지금 기준으로 해결 가능한 상태인지’를 확인하지 않는 점입니다. 위반건축물이라는 사실만 확인하고 막연히 특별법을 기다리거나, 반대로 무조건 철거해야 한다고 생각하는 경우가 많은데 현장에서는 그 중간 지점에 해당하는 사례가 훨씬 많습니다.
결국 중요한 것은 단순히 시간을 버티는 것이 아니라, 현재 법 기준으로 해결 가능한지, 일부 철거가 필요한지, 원상복구가 유리한지, 비용 대비 사업성이 유지되는지를 빠르게 판단하는 것입니다. 특히 카페·음식점·운동시설처럼 상가 용도변경이 필요한 업종은 검토 시점에 따라 전체 사업 일정과 공사 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 위반건축물 여부나 적법화 가능성은 건축물대장만으로 판단하기 어려운 경우가 많기 때문에, 실제 계약·공사 진행 전에는 현장 조사와 법규 검토를 함께 진행하는 것이 안전합니다.
다음 글 예고 : [3편]에서는 가장 궁금해하시는 진짜 돈 문제, '위반건축물 이행강제금 계산법과 합법화 과정에 들어가는 실제 설계·공사 비용'을 다뤄봅니다. 해결 과정에서 소요되는 현실적인 자금 흐름을 확인해 보세요.
FAQ : 자주 묻는 질문
Q1. 오래된 건물인데, 당시 법 기준으로 인정받을 수 있나요?
A. 일반적으로 사후 인허가 절차는 현재 시점 기준으로 검토됩니다. 다만 기존 건축물 특례나 적용 범위에 따라 일부 기준은 달라질 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.
Q2. 이행강제금을 내면 자동으로 합법화되나요?
A. 아닙니다. 이행강제금은 위반 상태에 대한 행정상 제재에 가깝습니다. 이행강제금을 납부했다고 해서 자동으로 적법 상태가 되는 것은 아닙니다.
Q3. 주차장을 확보할 수 없으면 무조건 철거해야 하나요?
A. 전체 철거만 가능한 것은 아닙니다. 일부 면적만 조정하거나 부분 철거를 통해 기준 충족이 가능한 경우도 있어 도면 검토가 중요합니다.
참고 법령 가이드
1. 건축물의 사후 인허가(실무상 추인)
- 관련 법령 : 「건축법」제11조 및 제14조, 「건축법 시행령」제11조 등
참고 : 위반건축물이라 하더라도 현행 건축법령 및 관련 기준을 충족하는 경우에는, 허가·신고·용도변경 등의 절차를 다시 진행하여 적법 상태로 정리하는 방식이 실무상 검토됩니다. 다만 '추인' 자체는 건축법상 별도의 독립 절차로 명시된 용어는 아닙니다.
2. 주차장 설치 기준
- 관련 법령 : 「주차장법 시행령」제6조 및 [별표 1]
참고 : 건축물의 용도를 변경하거나 면적이 증가하는 경우, 시설물 종류에 따라 추가 부설주차장 확보 기준이 적용될 수 있습니다.
3. 위반건축물 한시적 양성화 (소규모 주거용)
- 관련 법령 : 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호, 2026.6.16. 공포, 2026.12.17. 시행)
참고 : 2023년 12월 31일 이전 완공된 소규모 주거용 건축물에 한해 한시적으로 사용승인 기회를 부여하는 법률로, 상업용 건물에는 적용되지 않습니다.
※ 이 내용은 2026년 5월 기준 건축법 및 실무 사례를 바탕으로 작성되었습니다. 실제 적법화 가능 여부 및 원상복구 범위는 건축물 현황, 지자체 조례, 담당 행정기관 판단 등에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 건축사 등 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.
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